lunedì 19 novembre 2012

Risanamento, in partenza il negoziato su Santa Giulia

 http://www.ilsole24ore.com

Nei prossimi giorni inizieranno gli incontri tra l'amministratore delegato di Risanamento, Claudio Calabi, e i rappresentanti di Hines e Idea Fimit, per approfondire le manifestazioni d'interesse che i due operatori immobiliari hanno presentato per l'area di Santa Giulia. L'obiettivo è portare al consiglio di amministrazione della società, in calendario a cavallo dell'Immacolata, informazioni sufficienti perché a una delle due proposte venga concessa l'esclusiva. Missione certo non semplice, considerata la portata del progetto e la differenza di contenuti tra le manifestazioni sul tavolo, una corposa e analitica e concentrata sugli aspetti industriali, l'altra più snella e orientata agli aspetti finanziari.
L'opzione Hines
Hines avrebbe presentato un dossier completo di una rivisitazione del progetto di sviluppo secondo un'idea maggiormente coerente con quello che è l'attuale contesto economico e la collocazione del terreno nel panorama immobiliare di Milano. Ragion per cui avrebbe ampliato la parte dedicata al terziario e ridotto quella per gli spazi commerciali. Nel fare la sua proposta Hines avrebbe poi fissato due priorità.
Da un lato per il colosso americano, operativo in Italia da diversi anni, il primo passo da compiere sarebbe quello di avviare le pratiche per richiedere la variante urbanistica sull'area in modo da rendere il piano compatibile con le mutate esigenze del mercato. Una procedura che potrebbe richiedere almeno un anno e mezzo di tempo ma senza la quale, ossia senza il sigillo del Comune alla nuova idea, difficilmente si potrebbe raccogliere consenso tra nuovi potenziali investitori. Contemporaneamente all'avvio delle pratiche burocratiche, andrebbe poi perseguita anche un'altra finalità, ossia la valorizzazione dell'asset. In quest'ottica, Hines punterebbe a costituire una struttura che favorisca l'investimento e la successiva vendita. L'opzione fondo appare compatibile con questi obiettivi. E, in particolare, prevederebbe da parte di Risanamento l'apporto dell'area nel veicolo in cambio di quote. Allo stesso tempo sarebbe auspicabile la conversione in quote anche del debito attualmente esistente sull'area, in parte o tutto, pari a 200 milioni e in capo a Intesa Sanpaolo e Bpm. Il veicolo, inoltre, fin da subito necessiterebbe anche di nuova finanza potenzialmente iniettabile dalle banche già azioniste di Risanamento. Successivamente si aprirebbe la ricerca di nuovi investitori. Una ricerca che si protrarrebbe nel tempo e con l'evolversi delle fasi. Ragion per cui, Hines avrebbe proposto di assegnare agli investitori categorie di "azioni" differenti, ossia più redditizie a seconda del rischio assunto. Hines ha raccolto più o meno 500 milioni di euro negli ultimi 24 mesi.
Lo ha fatto peraltro in un momento assai delicato, considerato che gli investimenti di soggetti stranieri, mai stati presenti prima in Italia, nel 2011 sono stati di appena 1,5 miliardi e nel 2012 prossimi allo zero.
La sorpresa Idea Fimit
A sorpresa Idea Fimit ha deciso di mettersi al lavoro sul dossier Santa Giulia complice l'intenzione del suo amministratore delegato, Marco Brunelli, di allagare la strategia al business dello sviluppo, considerato come una potenziale chiave di volta per il futuro. Essendo entrata nella partita solo recentemente avrebbe sviluppato una manifestazione di interesse concentrata principalmente su temi finanziari. In particolare, Idea Fimit, che pure ha poca esperienza nel settore sviluppo avendo realizzato un solo immobile cielo terra a Roma, si sarebbe resa disponibile a costituire un nuovo fondo, da gestire in prima persona, nel quale far confluire l'area. Il fondo sarebbe caratterizzato da una componente di debito vicina al 45% e da una parte equity nell'intorno del 55%. In quest'ottica, considerando un valore complessivo attorno ai 600-700 milioni, sarebbe ipotizzabile uno sforzo in capo alle banche nell'intorno dei 300 milioni. Gli istituti si ritroverebbero però ad avere come nuovo interlocutore non più Risanamento che resterebbe in qualità di semplice quotista del fondo, ma Idea Fimit, con i suoi 10 miliardi di euro di patrimonio gestito alle spalle e azionisti del calibro di De Agostini. Idea Fimit si sarebbe poi impegnata a mettere sul piatto fino a 80 milioni di euro. Il resto verrebbe raccolto tra investitori istituzionali. Sarebbe, invece, ancora in fase di studio, seppure avviata, la nuova fisionomia da dare al progetto di realizzazione dell'area.
Se questi sono i contenuti approssimativi delle offerte, a questo punto la palla passa in mano al vertice di Risanamento e alle banche azioniste.